2019冠状病毒病危机的经济影响将导致许多租赁房地产在2020年甚至更长时间内出现税收损失. 以下是针对此类损失的重要联邦所得税规定的摘要.
你可以注销的
出租物业的业主可以扣除按揭利息和房地产税. 他们还可以注销所有与拥有出租物业相关的标准运营费用. 例子包括:
- 公用事业、
- 保险,
- 维修和保养，以及
- 户外区域的保养和维护.
- 对于许多出租物业的业主来说，扣税是折旧扣除额. 也就是说，出租房屋(不是土地)的成本可以在27年内折旧.住宅建筑为5年，商业建筑为39年以上，即使房产随着时间的推移而增值. 折旧冲销可以节省大量税款, 特别是如果你拥有多处房产.
例如，安拥有一栋价值75万美元的公寓楼，这还不包括土地. 她每年的折旧扣除额是27,273美元(75万美元除以27).5年). 每年, 这笔扣除额可以用来抵扣最高27美元的税款,273的正现金流来自所得税.
商业物业业主QIP修正
的 冠状病毒援助、救济和经济安全(关怀)法案 包括对《老葡京手机app》(TCJA)的法定语言进行追溯修正。. 这一修正允许2018年至2022年投入使用的商业房地产合格改善物业(QIP)更快地折旧.
QIP被定义为在建筑物投入使用后对非住宅建筑物的内部部分进行的改进. 但是，它不包括可归属于以下方面的任何支出:
- 扩建建筑，
- 任何电梯或自动扶梯，或者
- 建筑的内部结构框架.
- 多亏了《老葡京手机app》的修正, 你可以在QIP投入使用的第一年注销它的全部成本, 因为它现在有资格100%的第一年奖金折旧. 或者，您可以使用直线方法对QIP进行超过15年的折旧.
重要提示:《老葡京手机app》修正追溯适用于2018年和2019年投入使用的QIP. 修正前, 在那些年投入使用的QIP通常必须在39年内折旧.
扩充的第179条扣除
适用于2017年以后纳税年度投入使用的符合条件的财产, TCJA将第179条的最高扣除额提高到100万美元, 每年进行通货膨胀调整. 从2020年开始的纳税年度，扣除通胀因素后的最高税额为1美元.0400万年. 美国证交会. 179扣除特权允许您在符合条件的财产投入使用的第一年注销其全部成本.
TCJA还扩大了合格财产的定义，包括以下支出:
-
- 非住宅建筑屋顶;
- 暖通空调设备,
- 消防和报警系统，以及
- 安全系统
最后, TCJA进一步扩大了合格财产的定义，包括主要用于提供住宿的可折旧有形个人财产. 这种属性的例子包括床, 在住宿设施(如公寓大楼)的生活区使用的其他家具和器具.
复杂的PAL规则
大多数新建物业都在亏损经营，同时还在努力寻找租户. 当经济衰退时，损失也很常见, 导致租户拖欠租金，空置率上升. 租金损失会使你的税务状况复杂化, 特别是当所谓的被动活动损失(PAL)规则开始发挥作用时.
出租物业的损失通常被归类为被动损失. 在一般情况下, PAL规则只允许你从其他来源获得被动收入的情况下扣除被动损失, 例如其他出租物业的正收入或出售物业的收益. 超过被动收入的被动损失被暂停，直到你有更多的被动收入, 或者2)出售造成损失的财产.
结果是, PAL规则可以推迟租赁财产损失的任何税收优惠, 有时会持续很多年. 幸运的是, 有几个例外情况可以让你尽早扣除租赁财产损失. 如果可能的话，您的税务专家可以解释例外情况并帮助您计划是否符合资格.
另一条损失拒绝规则
TCJA设立了另一个需要清除的障碍，以扣除你目前的租赁财产损失:从2018年到2025年的纳税年度, 你不能在当年扣除“超额业务损失”. 这一术语是指夫妻共同申报的损失超过25万美元或50万美元.
根据TCJA, 任何超额的业务亏损将结转到下一个纳税年度，并可根据净经营亏损结转规则进行扣除. 此损失不允许规则在应用PAL规则后适用. 所以，如果PAL规则不允许你的租金损失，这个规则就不重要了.
重要提示:《老葡京手机app》暂停了对2018年至2020年纳税年度出现的损失的超额业务损失不补贴规定.
净经营亏损扣除
如果你的租赁财产损失清除PAL和超额业务损失障碍, 这些损失可以用来抵消其他来源的应税收入. 如果该年度的亏损超过其他来源的收入，你可能会获得该年度的不反对通知书.
重要提示:《老葡京手机app》允许在2018年至2020年的纳税年度内产生的NOL有五年的递回特权. So, 你可以将其中一年的NOL带回到更早的一年, 扣除它, 并收回部分或全部的联邦所得税. 因为在TCJA生效之前的几年里，联邦所得税率普遍较高, 回溯到那些年的nol可能特别有益.
了解更多信息
2019冠状病毒病危机的经济影响增加了您的租赁房产在2020年遭受损失的可能性, 但特殊的税收减免条款可能会减轻这一打击. 请联系汤姆贝利，老葡京手机app的建筑/房地产实践主任通过我们的 网上联络表格 如果我们能帮上忙.
委员,葡京会手机app下载 & 老葡京手机app(老葡京手机app)是一家提供税务服务的专业公司, 会计和商业咨询专业知识遍及大西洋中部地区的办事处 马里兰州贝塞斯达 和 华盛顿特区.
